近期，深圳发布《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，以“安全、配套、建筑、绿色”为改造要点，以元芬村为改造案例，为推进城中村保障性住房规模化品质化改造提升提供明确指引。 深圳市龙华区元芬村曾是深圳市典型的城中村，基础设施落后。经过改造的楼栋，外立面色彩明快，室内采用装配式装修，并配备智能门锁、智能水电表等设施设备，社区内增添了自习室、健身房和服务中心等各类配套设施，消防设施和系统也进行了提升和升级，元芬村逐渐成为干净、整洁、现代的新青年社区。图为改造后的青年公寓外立面。新华社

中国发展改革报社记者 | 付朝欢

一头连着经济，一头连着民生，房地产市场的每一次政策变化都牵动人心。今年以来，多轮政策接续发力，加之经济恢复向好，上半年房地产市场整体企稳。但同时，多地房地产市场也呈现出先升后降、分化震荡的态势。

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进入6月以来，房地产行业支持政策再度加码。从作为“房贷利率之锚”的5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下调，到两部门发布通知引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，再到中共中央政治局会议对当前房地产形势作出最新判断，并提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱……

分析人士认为，在本轮稳增长政策发力过程中，稳楼市将是一个重要的发力点。随着更多实质性政策落地，市场预期或进一步好转，下半年房地产市场有望温和修复。

上半年呈现“前高后低”走势

今年2、3月，楼市销售端迎来久违的“小阳春”，前期受到压抑的住房需求获得较快释放。但二季度以来，随着前期积累的购房需求释放完毕，叠加进入传统淡季，市场交易情绪较弱，各地新房二手房交易再度陷入低迷，房地产市场仍面临不少困难。

对于房地产市场上半年“前高后低”的走势，记者采访的业界专家分析，受去年底疫情影响，以新市民为主体的刚需、新中产为主体的改善型需求被抑制。这些积压的需求在今年2、3月份集中迅速释放。在这些需求迅速释放后，剩余需求对市场的预期不甚乐观，观望情绪浓厚。

需求不稳已成为制约房地产市场恢复的主要因素之一。收入预期不稳导致居民的支出意愿不足，房价波动也在一定程度上改变了“只涨不跌”的预期，部分购房者因此持观望态度，二者共同造成居民的购房支出意愿下降。此外，由于此前部分房屋无法按时交付，部分居民对一手房风险的担忧有所上升，也影响了购房意愿。

上述专家同时指出，房地产市场逐步回归常态化运行，市场需求真实存在，刚性和改善性需求依然在不断积聚。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，上半年，房地产市场总体呈现企稳态势。从主要指标来看，房地产市场销售、开发投资，房地产开发企业到位资金等主要指标均比去年全年出现改善。

具体来看，上半年，全国商品房销售面积同比下降5.3%，销售额增长1.1%，均明显好于去年全年。上半年，房地产开发投资同比下降7.9%，房地产开发企业本年到位资金下降9.8%，降幅较去年全年不同程度收窄。

据住房和城乡建设部提供的最新商品房网签数据，上半年，新房和二手房合计成交面积同比增长23.4%，新房和二手房总体交易量平稳，二手房占交易量的比例有所提升。

中国人民银行最新公布的金融数据显示，上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，也印证了“房地产市场总体呈现企稳态势”这一判断。但中国人民银行货币政策司司长邹澜同时指出，“部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。”

因城施策用好政策“工具箱”

对于仍处于调整期的房地产市场，今年以来，从中央到地方都出台了哪些优化调整政策？

今年初，央行等明确，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，“因城施策”降低购房成本。同时，全国住房和城乡建设工作会议也强调“因城施策、精准施策，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求”。

3月30日，自然资源部、原银保监会（现国家金融监督管理总局）发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，交易双方可在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记。这项改革有助于降低居民换房的制度性交易成本，激活改善型住房需求。

5月8日，住房和城乡建设部、国家市场监管总局联合发布的《关于规范房地产经纪服务的意见》提出，“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。”业内预计，在监管压力之下，房地产交易中介费会出现一定程度的松动。

6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期LPR。其中，5年期以上LPR下调10个基点。这意味着，存量房贷和新增房贷利率都将下降，这将减轻住房消费者的负担。

各地也在持续优化房地产调控政策，“精准施策”成为政策发力方向。例如，济南、厦门、扬州等约20个城市放松限购政策，深圳、酒泉、长沙等地对多孩家庭购房给予政策支持；部分热点二线城，如杭州，已多次出台政策优化限购措施；上海、广州、深圳等一线城市从公积金等方面持续优化政策措施，多孩家庭、人才、职住平衡产业人群等是政策支持的重点……

据中指研究院监测数据，上半年全国各地共出台楼市调控政策超300条。其中，公积金支持政策、购房补贴政策是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等。

“目前，住房贷款政策的调整集中在满足首套住房消费需求。”复旦大学金融研究院研究员董希淼建议，下一步，应在满足改善性住房需求上采取更多的支持政策。

中国宏观经济研究院研究员刘琳说，各地可继续从减少购房成本、降低购房门槛、厘清交易障碍等方面着手，优化调控政策，激活提振潜在住房消费需求。

继续从供需两端加大支持力度

7月24日，中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

业内普遍认为，提振房地产市场需要继续从供需两端持续发力，一方面保证房企的资金流不断裂，另一方面提振消费者需求。这在近期出台的调整政策上已有体现。

7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，去年11月出台的“金融16条”政策适用期限被统一延长至2024年底。另外，2000亿元“保交楼“贷款支持计划期限也将延长至2024年5月底。这项金融政策重点指向房地产供给端。

“保交楼”是今年稳楼市的重点目标，关系着房地产市场的风险出清、信心修复和行业健康发展。中指研究院企业研究总监刘水表示，当前，房企债券存量余额约2.9万亿元，三季度为偿债高峰，1年内到期余额近1万亿元。“金融16条”政策延期有助于保持房地产融资合理适度及顺利推进“保交楼”工作。

董希淼建议，从供给端来看，需继续加大房企融资支持力度，通过央行“三支箭”（信贷融资、债券融资、股权融资）措施、政策性银行专项借款等措施，加大对优质房地产企业流动性支持。

在房地产需求端，利好政策也在不断加码。7月27日，住房和城乡建设部召开企业座谈会，强调进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

“住建部释放重磅利好。”中指研究院市场研究总监陈文静预计，核心城市相关政策将加快落地。此外，过去市场过热阶段出台的政策也将陆续优化。如优化限价政策，让价格回归市场；优化限购政策，因区施策、一区一策帮助一二线城市郊区去库存；继续优化限售政策，进一步畅通一二手链条；降低二套房贷利率；优化北京、上海等城市的普宅认定标准等；针对多孩家庭、引进人才、老年人群优化住房政策或将是重要方式。

“我国仍处于新型城镇化较快的发展阶段，居民改善住房的需求强烈，这类住房需求是市场恢复平稳健康的坚实基础。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰说。

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