一个城市的发展进程，普遍要经历以下三个过程：

1.中心城区崛起，积累城市化外拓资本；

2.边界扩张，城市化面积增大；

(资料图)

3.回归中心城区，再提升，从而实现城市等级跨越。

福州也不例外。随着鼓楼势能外溢，城市东拓南进大战略推进，今天的福州已经沉淀出万亿GDP，在经济总量上超越泉州，稳居福建龙头。

在完成“做大”使命以后，福州的下一步是“做强”，通过中心鼓楼大提升，实现城市迭代发展。

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鼓楼，福州中心，跃级的关键节点。

人口的能级，决定城市发展后劲。而五行缺土的鼓楼，最不缺的是优质人口。

仅35.7平方公里的土地上，密布着约66.9万常住人口（2021年），单人口密度而言远远超过北京朝阳区，甚至超越香港湾仔区。

基于人口计算经济，2021年鼓楼区GDP达约2362.2亿元，2022年创造GDP约2609.06亿元，位列全市第一，放在全省也在领先地位。

高达35.3亿元的人均GDP，与北上广深等一线城市重点城区对比，位列前五。10.45%的名义增速，也高于全国大多数城市。

毫不夸张地说，鼓楼扎堆聚集了海西高净值财富人群。西湖、东街口的老钱们，省府圈的公务人员，与闽江沿岸豪宅群、CBD新贵，共同组成鼓楼区极好的人口成分。

高量级的企业、产业集聚，进一步成为鼓楼保持高级别人口的引力场。

据统计，鼓楼区企业数量近7万，聚集了福州约1/3的总部企业。国家高新技术企业、科技小巨人企业约80家，上市企业数量居全市第一。同时，还获得过“中国楼宇经济（总部经济）标杆城区”前10强，全国创新百强区第18位，以及全国投资潜力百强区第21位等殊荣。

人口、企业与行政资源的多向赋能，鼓楼区毋庸置疑是经济实力、行政权力与人口引力强区，完全具备城市迭代土壤。但十数年的沉寂，只是在等待一剂催化城市巨变的猛药，直到华润置地中心综合体出现。

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全业态综合体，城市迭代的引擎之力。

只有全业态型综合体，能更大限度利用体量优势，从时间、空间、资源等多维度融合业态、聚合能量，引发城市变革。

过去数十年里，鼓楼缺少的正是华润置地中心综合体这样，覆盖购物中心、商务写字楼、创意空间、情景街区与平层公寓为一体的全业态综合体。

高端购物中心，能聚集人群与消费力，匹配、同时引领区域人口休闲、生活方式改变。

商务写字楼，尤其是5A甲级写字楼，既能起到企业、产业引入与高素质人口导流作用，与购物中心相辅还能创造更高经济价值。

街区商业、SOHO和公寓等，则可以形成闭环，助力业态融合。

完整的全业态综合体，其产生的能量，足够成为城市向前的力量。

事实上，在华润置地中心综合体落成以后，我们也切实地看到鼓楼乃至福州的消费习惯、商务模式发生改变。

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对福州人来说，高端商务接待、聚会宴请和购物目的地，不再是东街口、三坊七巷，而是华润万象城。

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福州的写字楼群很多，过去提到CBD或高端写字楼群，五四路是最先跳出的答案；但现在，华润置地中心是绕不开的选项。

a.一方面，五四路起步较早，产品形态、服务水平等方面与新写字楼存在一定代际差；

b.另一方面，金融街、晋安湖、三江口和江南CBD这些后来者，尚处于发展阶段。

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仅用不到10年，华润置地中心综合体将西江滨抬升至2.8万元/㎡，也催升了周边整体物业租金。而政企总部与世界500强名企，争相进驻华润置地中心，同样是市场对新商务中心的高度认可。

a. 福建路桥建设有限公司、福建广电网络集团、百纳互动等企业均已入驻；

b.全国级实体法务服务中心，海丝中央法务区择址于此；

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风口上的华润置地中心，是资产跨越的敲门砖。

中心城区的回归，让历史的聚光灯再一次聚焦鼓楼。在商业、商务双领域的迭代上，华润置地中心综合体无疑也在为城市打版。

约300品牌商家，包含众多国际一线品牌，有40%城市首进品牌，与超50%城市高标店，是华润万象城带来的商业格局革命。其中，Louis Vuitton、Cartier、Celine、Zegna、Rolex等高奢品牌的进场，标榜福州商业迈入了重奢元年，复刻“一座万象城改变一座城”的神话。

如果对比数据，2022年全市甲级写字楼空置率同比上升4.3个百分点至27.9%，在整体市场趋势向冷的时期，华润置地中心已售面积的空置率维持在10%以下。是“写字楼专家”华润置地，40年写字楼开发及运营经验，与129万方在营面积修为，对福州商务市场的反哺。

当万象城上，立起福州的商务航母，对于企业主及员工来说，从日常消费、生活到商务接洽水准，都将在垂直距离内，实现质的提升。

不难理解，鼓楼区迟迟未将这场变革交托出去，是因为大多数开发商在综合体开发、实力储备与运营能力上普遍存在局限。唯有华润置地，担起这份期待与底气。这是一个资产风口，也是投资者有足够信心的一次抉择。

十数年的等待，鼓楼区终迎这场巨变。但也不得不提，鼓楼早已为华润置地准备好“巨人的肩膀”。

在海西科创走廊的高定位上，直面西禅古寺绝美风光；2/4号线双地铁线（在建）在握，祥坂站+凤凰池站（在建）承载一城流量；距离福州火车站约8公里，将商务的辐射面扩大到整个海西。

而相应的，华润置地中心丨A座写字楼，也从一纸蓝图到如今实景绽放，以商务坐标之姿焕新鼓楼。乘着海峡财富港湾片区的东风，树起150米天际高度，打造政企总部集群带领福州经济腾飞。在产品上，约27%公摊的高使用率，以及约11.6米精装大堂，11部锋速电梯，VRV空调系统和人脸识别出入系统等智能设备……华润置地中心丨A座写字楼也用满满诚意，回馈给了城市。

这场恢弘的城市变量，或许可以成为你资产配置上重要的机会。

数据来源：贝壳找房/CRIC克而瑞/海峡网/福州市人民政府

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