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文｜邓浩志

7月份最新房价数据显示，70个城市中，二手房房价环比下降的城市有63个，由此看出在购买需求不足，政策力度不大的背景下，房地产市场不断下行。楼市是否已经探底，接下来楼市市场会怎么走，很关键看政策的走向，特别是一线城市有没有可能松绑，二线城市能够全面松绑，如果政策继续不变，或者只是微调，则楼市可能还会延续探底的行情，继续下跌。

今年一季度楼市本来有一个比较明显的复苏势头，但进入二季度之后市场便再次下行。一是经济增速开始放缓，影响市场的消费信心，投资信心，购房意愿也跟随下滑。二是楼市缺乏利好支持，期盼的楼市松绑政策迟迟没有落地，或者松绑的力度太轻微。比如一线城市，在市场已经非常低迷的时候，仍然坚持2021年楼市过热时候的调控政策，大量购买力无法释放，二线城市，多采取试探性的、轻微地松绑政策，例如放宽公积金的使用等，这些政策对扭转市场下行趋势作用不大。所以在购买需求不足，政策力度不大的背景下，市场一直不断下行。楼市是不是已经探底，房价能否止跌，还是要看接下来的楼市政策走向。

统计局最新的数据，北京、上海、广州、深圳，4个一线城市中，新房方面北京、上海房价微涨，深圳、广州下降，二手房房价则集体下降，而且降幅不低，尤其广州二手房同比下降3.2%。

实际上，目前北上广深房价跌幅远大于统计局的数据，尤其新房房价数据，过去一段时间，很多城市采取限价，限签等政策，导致房价在上涨的时候，数据显现不出来。而现在又出现了房价下跌的时候，数据也无法显现。目前许多城市一手房价格数据已经有失真的情况。总体上看，4大一线城市房价均出现下行。其中北京、上海整体均价同比去年，大概有5%左右的下调。而广州深圳则有15%左右的整体下行。

另外，四大一线城市楼市也出现了明显分化，一方面是核心城区、豪宅物业价格坚挺，甚至逆势上涨。另一方面是外围郊区，非住宅类物业（比如公寓）都出现了明显的成交萎缩，价格下跌。核心城区高价物业市场坚挺，外围降温明显，也导致成交结构发生了变化。简单概况就是贵的房子卖多了，便宜的房子买少了。成交结构的变化，也在一定程度上影响一手房均价的准确性。目前看楼市数据，二手数据可能参考价值更大。

而从统计局公布的二手房房价指数数据来看，不管是环比还是同比，广州、深圳的跌幅远大于北京、上海，我认为主要是因为深圳的调控政策全国最严，甚至全球最严，市场需求无法释放，所以下行压力最大，而广州一直是一线城市中楼市最弱的，甚至有一线城市二线房价的说法，广州楼市整体供应量明显多于其他三个一线城市，甚至是三个一线城市的总和，供应多，导致市场更倾向于买方市场。所以简单的从目前的房价数据来看，北京、上海的房价较坚挺，深圳、广州房价降幅较大。

从目前楼市低迷的状况来看，支撑楼市的政策，特别是4个一线城市的楼市松绑政策，应该会出台。在经历了近1个月的酝酿，8月，一线城市或出台救市新政的可能性很大。至于新政之后会对楼市产生什么样的影响？目前还很难判断。主要还是要看落地政策的力度。如果有重磅，或者中等力度的落地政策，则市场有望加快见底，并且走入复苏行情。如果政策力度依然轻微，或者采取逐步试探的策略，则楼市会延迟筑底的时长。

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