距离厦门建发（广州市兆旭房地产开发有限公司）一口气拿下佛山南海大沥两块住宅用地已过去几天，但关于“佛山楼市是否‘穿越寒冬’”的讨论仍在持续。

毕竟，无论是“楼面价刷新佛山记录”还是“时隔2年，佛山地价再破2万”，都在某种程度上显示出开发商对佛山楼市的信心。

但事实上，相较于开发商的“乐观”，上半年佛山楼市的表现却“拧巴”得多。佛山市住房保障和房产信息网数据显示，一季度商品房（住宅）成交量一路高歌，2月一、二手住宅成交量破万套。然而，佛山房产二季度形势却掉头直下，走出了一波“倒V字”行情。

(资料图片仅供参考)

整个上半年，佛山全市一手住宅成交约3.4万套，同比下降5%，成交面积约384万㎡，同比下降2%，也是近6年来成交量最低位。

虽然成交总量不及往年，但成交均价却在持续上涨。中指院数据显示，上半年佛山市成交均价为19726元/㎡，同比上涨9%。

“市场表现总体呈现缓慢复苏的势头，‘中心化’更加明显，符合预期。改善型需求的集中释放是支撑上半年佛山房价平稳上涨的主要原因。”在分析上半年佛山楼市时，佛山市房地产业协会市场研究专业委员会主任骆仪克如是总结。

而针对近期市场热议的“地王”，他认为这只是偶然现象，总体仍处于筑底修复运行阶段。基于人才的持续涌入和改善型需求的继续释放，佛山楼市供需趋于稳定，下半年或将继续保持平稳。

政策“松绑”，改善型响应最积极

南方财经全媒体记者梳理发现，今年上半年，佛山楼市呈现出一条清晰的逻辑线：政策松绑——改善型购买力释放——“以房换房”带动二手住宅供需两旺。

从政策来看，横向对比大湾区其他城市，佛山今年以来楼市动作幅度较大，覆盖信贷、公积金、户籍等多个方面。其中包括：2022年12月10日起，全市全面解除限购；今年2月1日，停止个人买房查册，认贷不认房，二套豪宅首付2成起；6月2日，三水高明恢复购房入户；6月25日，拟提高公积金贷款额度，夫妻双方最高可贷100万元。

叠加央行降准降息等利好，佛山购房成本“一降再降”。成效最明显的莫过于为改善型购买力“松绑”，大平层、改善户型成交量增加。中指院数据显示，佛山总价300万元以上房产占比从去年的14.1%上升至目前的17.2%，总价100万元以下房产占比从去年的17.7%下降至目前的15.9%。

二手房放盘情况从另一个角度验证了这一观点。贝壳网站数据显示，2022年9月，二手住宅挂牌数量约7.6万套，2023年尚只有8.66万套，而到了6月则激增为10.3万套。挂牌房源当中，有超过5万套是20年及以上楼龄的老房子。

而从成交来看，今年4-6月，佛山二手成交规模连续三个月高于一手住房的成交规模。中介经纪人阿东介绍，随着二手住房“带押过户”等政策利好，以及二手住房交楼时间短、配套兑现时间快的优势，一定程度上刺激二手住房交易量放量。

伴随着市场回暖，今年上半年，全市一手住房新增供应量亦呈现缓慢回升的态势。6月，全市一手住房新增供应套数3988套，同比上升3.53%，环比上升46.73%。

但与其他城市一样，佛山楼市也存在着区域结构性矛盾。经济较发达且临近广州的顺德和南海仍是全市一手住宅成交主力。上半年，两者合计贡献佛山一手住宅60%成交量。三水一手住宅成交量同比跌幅最高，但三水新城却逆势进入镇街成交套数排行榜前三。

骆仪克判断，随着政策环境改善，开发企业开工投资的积极性有所提升。而从今年市场反应来看，目前为二孩、三孩家庭而生的改善型、大户型将会是佛山市场未来很长一段时间的主力需求，其次是刚需型。

从最近开发商吹风消息来看，接下来佛山市场豪宅化或将加剧；而在临江临湖、临广土地资源较少的情况下，开发商抢市场的重心将放在产品设计上，比如户型、物业配套和周边生活配套。

“地王”只是偶然，下半年将趋于平稳

土地市场同样呈现“中心化”趋势。

据不完全统计，今年上半年，佛山计划出让18宗商住地，最终成功拍出12宗，延期或撤销6宗，流拍率约33%。12宗商住地（不计算纯商服、金融用地）合计面积约77万㎡，合计金额约173亿元，金额同比去年增加49%。拿地房企当中，超过6成是央企或国企，普遍倾向于中心地段拿地，三水和高明商住地块零成交，楼市分化加剧。

土地市场是楼市风向标，其冷暖反映出开发商对地方发展前景的判断。在7月初这个关键节点，佛山时隔两年再现“地王”着实容易引人遐想。

但观察人士却显得颇为冷静。在他们看来，楼市的表现仍然取决于楼房相应配套设施、生活质量等价值本身。南方财经全媒体记者注意到，今年比较受追捧的地块位置基本上都是中心区域，或者是配套、环境比较好的“靓地”。

以本次刷新佛山地价记录的大沥河西沿江片区地块为例，该地块南向一线望佛山水道，隔河就是千灯湖片区，周边三条道路工程进度如火如荼。在稀缺性、便利性、舒适性等多重利好加持下，拍出“金矿价”既在意料之外，又在情理之中。

“这也给了地方政府一个启示：要提高土地出让价值，首先是要完善周边环境配套。”骆仪克在接受采访时建议，比如位于佛山西部、经济相对不如其他区的高明，本身拥有非常好的生态资源，如果再配套优质教育资源，它的地块价值就会提升，也更容易得到市场关注。

在不久前举办的“中房指数2023房地产市场趋势报告会”上，中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，人口优势和购买力是影响城市潜力的重要因素。

从人口集聚角度来看，佛山基本面依然强劲。佛山市地处珠江三角洲南岸，地理位置优越，经济、文化、科技快速发展。近年来，随着城市综合实力的提升和制造业向高精尖产业转型的需求，更多外来人才涌入佛山。

佛山市人口总数自1997年以来持续稳定增长，从当年的458万增长至2021年的961万，2022年轻微回落至955万，用25年“长出一个佛山”，平均每年涌入20万人。按照行业内测算，每年大约新增7万套的住房需求。

与之相对应的是佛山存量市场体量不大。截至6月底，佛山一手房存量约1000万㎡，大概是10万套左右，其中禅城区、南海区临近广州的板块存量更少。

从供需角度来说，佛山楼市去库存的压力不大。加上佛山优越的水环境、生态环境以及优秀的教育医疗资源等“看得见的优势”和轨道交通等“预期利好”，业内人士对佛山市场稳定表示乐观。

“下半年佛山楼市预计将趋于常态。”骆仪克认为，未来影响佛山楼市的关键因素有两个：一是产品，开发商应结合地段特点因地制宜地设计产品，最大程度释放板块价值；二是产业，要根据佛山产业发展对人才的需求方向，针对性设计特色化的产品。

值得一提的是，南方财经全媒体记者统计发现，截至6月30日，佛山已有13宗商住用地明确于7月竞拍，合计用地面积61.89万㎡，供应量持续大幅增长。其中三水区最多，达到6宗，用地面积接近32万㎡，高明次之，有3宗，面积超15万㎡。未来佛山的楼市供应将更为充足与多元。

南方财经全媒体集团及其客户端所刊载内容的知识产权均属其旗下媒体。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。

标签：